도시정비법상 불합리한 조합임원 자격요건 및 개선 방향

조합임원 자격요건으로서 거주 등 요건을 두는 것은, 전문조합관리인 자격요건과 비교하여 보면, 그 합리성을 설명하기 어려우며, 도시재정비사업에 대한 전문성 요건을 추가하는 등의 입법적 보완이 시급하다. 자세한 내용은 아래와 같다.

도시정비법상 조합임원의 자격요건

도시정비법 제41조 제1항에 의하면, 기본적으로 조합 임원이 되기 위해서는 (i) 1년 이상의 거주/영업 요건 또는 (ii) 5년 이상의 정비구역 내 부동산 소유 요건(이하 “거주 등 요건“)을 충족시켜야 한다. 조합장의 경우는 이에 더하여, 선임일로부터 관리처분계획 인가를 받는 날까지 해당 정비구역에서 거주/영업할 것의 요건을 갖추어야 한다.

조합임원 자격요건으로서의 거주 등 요건 불합리성

조합임원의 자격요건으로서 거주 등 요건을 둔 취지에 대하여, 관련 문헌에 의하면 “정비구역 내 거주자라면 해당 지역의 현황을 누구보다도 잘 알고 있을 뿐만 아니라 열심히 일할 것임을 고려한 것”이라고 설명하는 견해도 있다. 조합 임원이 최소한의 전문적인 지식이나 경력을 갖출 것도 요구하지 않는 현행 법령의 해석상, 과연 그와 같은 입법의도가 있다고 하더라도 그대로 실현 될 수 있는지 여부는 의문이 있다. 특히, 조합장에 적용되는 강화된 거주 등 요건은, 그 합리성을 설명하기 더욱 어려우며 능력 있는 조합원이 조합장으로 선출되는데 오히려 장애요소로 작용할 수도 있어 보인다.

예외적으로, 도시정비법 제41조 제3항은, (i) 조합임원이 사임 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니하거나, (ii) 총회 의결로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우 변호사ㆍ회계사ㆍ기술사 등의 요건을 갖춘자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있는 것으로 규정한다. 그와 같은 경우에는 앞서 본 제41조 제1항의 거주 등 요건을 갖추지 않아도 전문조합관리인이 조합임원 업무를 수행할 수 있도록 하였다.

그런데, 도시정비법은 이와 같은 전문조합관리인도 선임 후 6개월 이내에 정비사업 등 관련 교육을 60시간 이상 받아야 하는 의무를 부과하고 있다(도시정비법 시행령 제41조 제3항). 반면, 조합장을 포함한 조합임원의 경우, 그와 같은 교육이수 요건 조차도 없다. 

전문조합관리인의 자격요건을 보면, 최소 5년 이상 정비사업 관련 업무 종사 경력을 요구하고 있다. 그런데 전문조합관리인과 같은 정도의 경력을 보유하지 않더라도 자격을 부여하는 일반 조합임원의 경우에는, 최소한 더 강화된 교육이수 요건을 구비하도록 하는 것이 합리적이다. 그럼에도 도시정비법은 거주 등 요건 충족만으로, 조합임원이 사업비만 통상 수천억에서 수조원의 사업규모에 해당하는 대규모 정비사업과 관련한 전문성 내지 사업수행능력이 있다고 일응 간주해 버리는 문제점이 있다.

조합임원 전문성 제고 필요성

건축에 관한 경험과 지식이 없는 조합임원은 정비전문업체에 의존할 수 밖에 없다. 그런데, 더 큰 문제는 정비전문업체를 선정함에 있어서도 유능한 정비업체를 선별할 안목도 결여한 경우가 대다수라는 점이다. 결국, 조합장을 포함한 조합임원은 점차 조합원을 위하여 일하는 것이 아니라, 정비전문업체들의 불법 로비의 대상으로 전락하여, 조합원의 재산으로 자신의 사익을 챙기는 것에 급급할 수 밖에 없다. 다시 말해 이는 구조적인 문제에 해당하며, 이에 관하여는 무수히 많은 실제 사례들이 존재한다.

조합임원의 부패와 갈등은 조합 내부의 문제에 그치지 않는다는데 그 심각성이 있다. 둔촌 주공의 사례처럼, 조합과 시공사 또는 금융기관의 신뢰가 무너진 재건축사업 현장의 경우, 전반적으로 사업의 불확실성이 높아짐으로써 해당 리스크를 반영한 조달금리 및 적정 공사비 수준이 높아지게 되어 결국 분양가에 반영되게 된다. 또한 적기에 예상했던 규모의 주택 공급을 지연시킴으로써, 주거안정화를 정책목적을 달성하기 어렵게 되는 효과를 가져온다. 

더욱이 재건축/재개발 외에 도심내 대량 주택공급이 현실적으로 어려운 현 시점에서, 그와 같은 문제의 방치는 결국 대부분의 국민의 피해로 귀결될 수 밖에 없다. 

근본적으로 재건축/재개발 사업의 주도권을 전문성이 낮은 조합 대신 해당 사업 역량을 충분히 갖춘 주체에게 부여하는 방향의 제도 재설계가 필요할 것으로 보인다. 민간 디벨로퍼들이 적극적으로 역량을 발휘할 수 있는 방향의 제도 개선을 추진할 필요가 있다.

그와 같은 근본적인 제도 개선은 어렵다고 하더라도, 적어도 재건축/재개발 조합장의 자격 요건과 관련하여 전문성과 무관한 거주 등 요건은 폐지시키고, 그 외에 정비사업 추진 역량과 직접적으로 관련있는 요건을 추가하는 등 보다 엄격하게 하여 최소한의 전문성을 갖출 수 있도록 하는 입법적 보완이 시급하게 필요한 시점으로 생각된다.

도시정비법 
제41조(조합의 임원) ① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다. <개정 2019. 4. 23.> 
1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것 
2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것 
3. 삭제 <2019. 4. 23.> 
② 조합의 이사와 감사의 수는 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다. 
③ 조합은 총회 의결을 거쳐 조합임원의 선출에 관한 선거관리를 「선거관리위원회법」 제3조에 따라 선거관리위원회에 위탁할 수 있다. 
④ 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다. 
⑤ 조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 변호사ㆍ회계사ㆍ기술사 등으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.> 
1. 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우 
2. 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우 
⑥ 제5항에 따른 전문조합관리인의 선정절차, 업무집행 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

도시정비법 시행령
제41조(전문조합관리인의 선정) ① 법 제41조제5항 단서에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. <개정 2020. 2. 18.> 

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자격을 취득한 후 정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 경력이 있는 사람 
가. 변호사 
나. 공인회계사 
다. 법무사 
라. 세무사 
마. 건축사 
바. 도시계획ㆍ건축분야의 기술사 
사. 감정평가사 
아. 행정사(일반행정사를 말한다. 이하 같다) 
2. 조합임원으로 5년 이상 종사한 사람 
3. 공무원 또는 공공기관의 임직원으로 정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 사람 
4. 정비사업전문관리업자에 소속되어 정비사업 관련 업무에 10년 이상 종사한 사람 
5. 「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설사업자에 소속되어 정비사업 관련 업무에 10년 이상 종사한 사람 
6. 제1호부터 제5호까지의 경력을 합산한 경력이 5년 이상인 사람. 이 경우 같은 시기의 경력은 중복하여 계산하지 아니하며, 제4호 및 제5호의 경력은 2분의 1만 포함하여 계산한다. 
② 시장ㆍ군수등은 법 제41조제5항 단서에 따른 전문조합관리인(이하 “전문조합관리인”이라 한다)의 선정이 필요하다고 인정하거나 조합원(추진위원회의 경우에는 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 3분의 1 이상이 전문조합관리인의 선정을 요청하면 공개모집을 통하여 전문조합관리인을 선정할 수 있다. 이 경우 조합 또는 추진위원회의 의견을 들어야 한다. 
③ 전문조합관리인은 선임 후 6개월 이내에 법 제115조에 따른 교육을 60시간 이상 받아야 한다. 다만, 선임 전 최근 3년 이내에 해당 교육을 60시간 이상 받은 경우에는 그러하지 아니하다. 
④ 전문조합관리인의 임기는 3년으로 한다.