도시정비법상 조합의 자금차입 관련 절차

재건축조합의 자금차입시 그 액수 및 이율 등을 대의원회나 이사회에서 자유롭게 결정할 수 있도록 하는 취지의 총회의결이 있었다고 하더라도 해당 결의는 무효에 해당한다.

조합의 자금차입 안건의 위임가능성

현행 도시정비법 제45조는 조합의 자금차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법은 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있다. 그러나, 실무상 총회 개최의 어려움 등으로 대의원회나 이사회에 구체적인 차입조건을 위임하여 처리하도록 하기 위해, 총회에서 해당 안건의 결의는 대의원회 또는 이사회의 결의에 따른다는 별도 결의를 한 경우, 그와 같은 총회결의가 유효한지 여부가 문제된다.

법제처 유권해석

위 이슈에 관한 법제처 유권해석은 다음과 같으며, 이사회에서 자유롭게 차입금 및 이자율 등 조건을 결정하도록 위임하는 취지의 조합의 자금차입 관련 총회 결의가 있다고 하더라도, 해당 결의는 유효하지 않은 것으로 판단하였다.

법제처 2016년 10월 13일자 유권해석(안건번호 16-0238)

도시정비법 제13조제1항에서는 시장ㆍ군수, 지정개발자 또는 주택공사등(「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사를 말함)이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 또는 주거환경관리사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하고, 주택재건축사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 등을 말하며, 가로주택정비사업의 경우에는 가로구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말함)로 구성된 조합을 설립하여야 한다고 규정하고 있습니다.

그리고, 도시정비법 제24조제1항에서는 조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 각 호 외의 부분에서는 같은 항 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있으며, 같은 항 각 호에서는 자금의 차입과 그 방법ㆍ이율 및 상환방법(제2호), 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약(제5호), 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항(제12호) 등을 규정하고 있고, 조합의 이사회에 관하여 도시정비법에서는 같은 법 제81조제1항제3호에서 그 의사록을 조합원, 토지등소유자 또는 세입자에게 공개하여야 한다는 규정만 두고 있는바, 이 사안은 조합이 자금을 차입할 때 그 자금의 차입에 관한 모든 사항을 이사회에서 자유롭게 결정할 수 있다는 내용으로 총회에서 의결을 한 경우, 그 이후부터는 조합은 이사회의 의결을 거치면 총회의 의결을 거치지 않아도 자금을 차입할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 도시정비법 제24조제3항에서는 일정한 사항에 대해서는 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있으나, 그 의결을 거치는 방법에 대해서는 구체적으로 규정하고 있지 않은바, 이와 같이 해당 법령 자체에 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 법령상 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지ㆍ목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 할 것입니다(대법원 2005. 2. 18. 선고 2004도7807 판결례 참조).

그런데, 정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적인 내용을 총회에서 사전에 의결하는 것은 어렵다고 할 것임에도 불구하고, 도시정비법 제24조제3항제2호에서는 “자금의 차입과 그 방법ㆍ이율 및 상환방법”을 총회의 의결사항으로 규정하고 있는바, 이는 조합원의 재산에 직접적인 영향을 미치는 사항인 자금의 차입에 대해서는 조합원들의 의사가 반영될 수 있는 절차를 보장하기 위한 취지라고 할 것입니다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결례 참조).

그리고, 도시정비법 제25조제1항에서는 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제35조에서는 “대의원회가 총회를 대행할 수 없는 사항” 중 하나로 “도시정비법 제24조제3항제2호(자금의 차입과 그 방법ㆍ이율 및 상환방법)의 사항”을 규정함으로써, 자금의 차입과 같이 조합원의 재산에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 총회에서 직접 그 내용을 결정하도록 하고 있습니다.

이러한 규정의 취지 및 체계에 비추어 보면, 조합이 자금을 차입하려는 경우에는 사전에 총회에서 차입의 목적과 차입금의 액수ㆍ이율ㆍ차입기간 등 차입의 내용을 구체적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거치거나, 적어도 조합원들이 자금 차입으로 인해 조합이 부담하게 될 부담의 정도를 예측하고 그에 대한 찬성ㆍ반대의 의사를 표시할 수 있을 정도로 개략적으로 그 차입에 대해서 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳐야만 한다고 할 것이고(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결례 참조), 이와 달리 집행기관에 불과한 이사회에서 추후 자유롭게 그 차입의 내용을 결정한 후 그에 따라 자금을 차입할 수 있도록 함으로써 그 차입의 내용에 대해 총회의 의결을 거치지 않아도 되도록 하는 것은, 비록 총회 스스로 그와 같은 내용을 의결하였다고 하더라도 허용될 수 없다고 할 것입니다. 따라서, 조합이 자금을 차입할 때 그 자금의 차입에 관한 모든 사항을 이사회에서 자유롭게 결정할 수 있다는 내용으로 총회에서 의결을 하였더라도 조합은 이사회의 의결을 거치는 것만으로는 자금을 차입할 수 없다고 할 것입니다.

시사점

조합의 자금차입과 관련하여, 적어도 조합원들이 자금 차입으로 인해 조합이 부담하게 될 부담의 정도를 예측하고, 그에 대한 찬반의견을 밝힐 수 있을 정도로 총회에서 의결하여야 할 필요가 있으므로, 조합의 자금차입시에 모든 세부적인 사안에 대해서 총회가 직접의결할 필요는 없을 것으로 보이지만, 포괄적으로 이사회나 대의원회에 위임하는 것은 무효로 보아야 할 것이다.

즉, 장래 조합의 자금차입 행위에 대하여 포괄하여 총회결의를 받는 것은 그 효력이 부인될 가능성이 높을 것으로 보이며, 개별 차입건에 관하여 가능한 안건을 구체화하여 결의하되 조합의 자금차입 금액, 이자율, 만기 등을 특정하기 곤란한 경우에는 그 범위를 최대한 합리적인 선에서 설정하여 결의를 받아야, 향후 총회 결의 무효 등 법적 분쟁의 발생가능성을 낮출 수 있을 것으로 보인다.