부동산PF (Project Finance) 기초적 이해 및 부실화 원인 등

부동산PF 기본 개념과 PF대출이 부실화되는 원인 등을 살펴봄으로써, 2022년 9월 현재 점차 강화되고 있는 부동산PF 규제에 관하여, 보다 심도 있는 이해를 돕고자 한다. 이와 관련하여, 정책적으로 참고할 만한 몇 가지 의견도 개진하도록 하겠다.

부동산PF란?

순수한 의미의 Project Finance라 함은, 특정 사업(Project)으로 창출되는 현금흐름(Cash Flow)을 예측하여, 사업시행자가 해당 사업기간 중 소요되는 금원을 위와 같이 예측한 현금흐름을 가장 기본적인 담보로 금융기관 등으로부터 차입하고, 사업 준공 후 수취하는 수익금으로 해당 차입금의 원리금을 상환하는 거래를 의미한다. 신용을 공여한 금융기관은 특정 사업 현금흐름에 관하여, 배타적이고 우선적인 권리를 갖는다.

다만, 실제 거래계에서 이루어지는 부동산PF를 보면, 특정 사업의 현금흐름만을 기초로 대출이 이루어지는 경우는 극히 드물다. 즉, 사업시행자의 상환을 확보하기 위하여, 사업부지에 대해 담보권을 설정하고, 해당 사업 시공사로부터 책임준공 등 확약을 받는 등, 신용보강 장치를 마련하여 이루어지는 것이 오히려 원칙적인 모습이다. 

따라서, 이러한 면에서 한국에서 부동산PF는 엄밀한 Project Financing과는 거리가 있으며, 일반 담보대출 또는 신용대출과 큰 차이가 없게 된다.

부동산PF 대출이 부실화 되는 이유

투기적 부동산 개발사업 구조 

우리나라의 부동산PF 대출이 위험한 것으로 알려진 것은, 현재 이루어지고 있는 통상적인 부동산 개발사업 자체에 내재한 위험성 때문이다. 즉, 일회성 분양수익을 얻기 위해 추진되고 있는 대부분의 부동산 개발사업은 그 자체로 투기적 요소를 내재하고 있다.

• 사업을 시행하는 시행법인은 대부분 영세한 법인으로, 자본금은 명목적인 수준으로 낮은데 비하여, 차입금은 자기자본에 비하여 과다하게 높은 경우가 대부분이다.
• 차입금의 상환은 준공 후 임대수익을 기초로 장기적으로 이루어지는 것이 아니라, 분양대금으로 수취한 금액으로 단기간에 이루어진다.
• 특정 사업의 분양은 일회적으로 이루어지고, 따라서 사업의 성패는 한 시점의 부동산 경기에 달려 있으나, 부동산 개발사업은 장기간에 걸쳐 이루어지고, 착공 시점에서 해당 사항을 정확히 완벽하게 예측하기 어렵다.
• 부동산 시장은 공급의 탄력성이 높지 않아 과소 공급과 과다 공급이 빈번하게 이루어지는 시장이어서, 변동폭이 크며 정부의 규제도 일관되어 있지 않아 불확실성이 매우 높다.

담보 부실화 가능성

위와 같이, 부동산 개발사업 자체에 내재한 위험성을 회피하기 위해 담보나 제3자 보증 등을 제공받는 것이 통상적이다. 그러나, 이 역시 부동산 하락기에는, 현금화하기 어려운 담보로서 부실화될 가능성이 높다. 이 부분에 대하여 아래에서 보다 구체적으로 보기로 한다.

• 사업부지 담보 : 통상적으로 사업부지에 대해 대주를 위하여 근저당권을 설정하거나, 담보신탁 우선수익권을 교부하여, 사업부지에 대한 담보권을 부여하지만, 토지 자체의 환금성이 좋지 못한 편이며, 경매나 공매절차에서 실제 매각되는 대가도 부동산 경기에 따라 변동성이 크다.
• 시공사 연대보증 : 시행법인은 영세한 것이 보통이어서 자체 신용도가 낮으므로, 신용도가 우량한 시공사의 보증을 통해 조달하는 경우가 많은데, 통상적으로 부동산 경기는 다소간의 시차를 두고 전국적으로 동행하는 경향이 있으므로, 다수 사업장에서 동시에 사업시행자의 채무불이행 등 사유가 발생하는 경우, 시공사가 연대보증채무를 동시에 이행하여야 하므로, 부실화될 가능성이 크다.
• 시공사 책임준공 : 시행법인으로부터 공사대금을 지급받지 못하더라도, 천재지변 등 극히 예외적인 경우를 제외하면, 시공사가 자신의 책임으로 개발사업의 준공까지 마칠 의무를 부담하는 것인데, 역시 연대보증과 같이 부실화될 가능성이 높다.
• 기타 담보 :  일반적인 부동산 PF시 (i) 시행사 발행주식에 대하여 근질권을 설정하고, (ii) 사업계좌에 근질권을 설정하는 것이 보통이다. 그러나, 이는 시행사의 담보목적물 임의 처분을 방지하기 위한 목적이 크고, 실제 문제되었을 때 환가처분하여 대출금의 변제에 직접 충당할 수 있는 담보로서 기능하기는 어렵다. 

관련기사 : [사설] 커지는 ‘부동산PF 부실화’ 위험, 정부 경각심 가져야

부동산PF 제도 관련 제언

우리나라에서 행해지고 있는 부동산PF는, 그 자체로 내포하고 있는 위험성 때문에, 정권이 바뀔 때마다 이른바 냉탕과 온탕의 규제가 반복되어 왔다.

장기적이고 적정한 부동산 공급수준을 유지하기 위해 다음과 같은 사항을 제언한다. 아래 사항이 개선된다면, 부동산 PF 제도의 문제점을 상당 부분 시정할 수 있을 것으로 기대된다.

• 사업 구조 측면에서, 개발REITs등 부동산 간접투자 시장을 활성화시켜, 자기자본비율을 높인 시행법인이 부동산 개발사업을 추진할 수 있도록 적극적으로 지원할 필요가 있다.
• 기업형 임대주택, Serviced Residence 등 관련 제도를 정비하여, 부동산 개발사업이 일회적인 분양수익만을 얻는 것을 위주로 실행되지 않도록 정책적으로 유도하여야 한다.
• 금융기관 자체적으로, 특정 개발사업의 사업성을 보다 정밀히 평가할 수 있는 역량을 확보할 수 있도록, 정부의 획일적인 대출규제를 통한 관치금융 관행을 줄여나갈 필요가 있다.
• 장기적으로 일관되고 예측가능한 부동산 / 금융 정책의 수립 및 실행이 필요하다.