자체분양사업의 수익인식

K-IFRS 제1115호에 따라 건설회사는, 자체분양사업의 경우, 제1차 중도금 납부일의 공정률이 (i) 10% 이하이면 진행기준으로 수익을 인식할 수 있고, (ii) 10%를 초과하는 경우 인도기준으로 수익을 인식하여야 한다. 상세한 이유는 다음과 같다.

K-IFRS 제1115호의 개요

2018년 1월 1일부터 상장기업에 적용되고 있는 K-IFRS 제1115호는, 다양한 종류의 기업활동과 관련하여, 고객과의 계약에서 생기는 수익을 통일적으로 규정하기 위해 제정되었다.

해당 회계기준은 고객에게 약속한 재화나 용역을 이전하고, 그 대가로 받을 권리가 예상되는 금액으로 수익을 인식하는 것을 골자로 하며, 광범위한 거래와 산업에 적용되는 포괄적인 단일의 수익인식 모형으로, 재무제표의 비교가능성과 수익인식의 일관성을 제고하는 것을 그 목적으로 한다.

자체분양사업의 수익인식 기준

진행기준 적용 요건

K-IFRS 제1115호에서는 진행기준(원가율 기준)을 적용하기 위해 다음 3가지 중 하나를 만족해야한다고 명시한다.

• 고객은 기업이 수행하는 대로 기업의 수행에서 제공하는 효익을 동시에 얻고 소비한다. (ex. 청소용역)
• 기업이 수행하여 만들어지거나 가치가 높아지는 대로 고객이 통제하는 자산을 기업이 만들거나 그 자산 가치를 높인다. (ex 고객의 토지에 회사가 건설하는 경우)
• 기업이 수행하여 만든 자산이 기업 자체에는 대체 용도가 없고, 지금까지 수행을 완료한 부분에 대해 집행가능한 지급청구권이 기업에 있다. (ex. 일반도급공사 및 일부 자체분양사업)

건설사의 일반 도급공사는 대부분 마지막 유형의 요건을 충족해 진행기준을 적용하는데 무리가 없으나, 자체분양사업의 경우 ‘지금까지 수행을 완료한 부분에 대한 집행가능한 지급청구권’이 건설사에 존재하는지 여부가 새로운 회계기준 적용시 주된 이슈가 되었다.

수분양자의 해제권 제한

일반적인 부동산 매매계약에서 계약금을 납부하는 경우 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해지할 수 있으나, 중도금 납부 이후에는 당사자 일방이 이행에 착수한 것으로 간주되어 약정해제권을 행사할 수 없다. 아래 표준공급계약서의 내용도 그와 같은 일반적인 법리를 반영한 것으로 보인다.

(아파트 표준공급계약서 2조 2항, 공정거래위원회)

“을(고객)은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 갑(건설사)이 인정하는 경우에 한한다.”

자체분양사업에서 진행기준 적용

한국회계기준원의 해석에 의하면, 자체분양 사업장의 경우, 제1차 중도금 납부일의 공정률이 10% 이하이면, (i) 제1차 중도금 납부일 전에는 고객이 분양계약을 해제하더라도 위약금으로서 총 계약금액의 10%를 진행기준으로 산정된 지급청구권에 충당함으로써 확보할 수 있고, (ii) 중도금 납부 이후에는 임의로 계약을 해지하지 못하므로, 수행 완료부분에 대한 집행가능한 지급청구권이 모두 확보된 것으로 보았다.

다만, 제1차 중도금 납부기일에 이미 공정률이 10%를 초과하게 되면, 해당 분양계약은 공정률에 따라 집행가능한 청구권이 발행하는 계약 유형에 해당하지 않으므로, 진행기준으로 수익을 인식할 수 없고 인도기준으로 수익을 인식하여야 한다. 즉, 준공 이전에는 미완성주택이 재고자산으로 잡히고 분양대금을 부채로 인식하고 있다가, 준공시점에 일시에 수익으로 인식할 수 있게 되므로, 전반적으로 부채비율이 상승하게 된다.

이와 같이 자체분양사업에서 진행기준을 적용할 수 있는 범위를 넓게 인정한 결과, K-IFRS 제1115호 도입 이후 건설사의 부채비율이 예상보다 급격하게 늘지는 않았던 것으로 분석된다.

문제점

K-IFRS 제1115호에 의한 회계기준은 다음과 같이, 수익인식 기준을 건설회사가 자의적으로 선택할 수 있다는 점에서 수익인식의 일관성을 도모하려고 하였던 당초 도입 취지를 달성하고 있지 못한 것으로 보인다.

• 자체분양사업을 하지 않고 명목상 분양만을 전담하는 특수회사(SPC)를 세워 일반 도급공사를 하는 경우, 진행기준으로 회계처리가 가능하다.
• 공사기간을 고의적으로 길게 설정하여 1차 중도금 납부 시점까지 공정률을 10% 미만으로 관리하는 경우 진행기준으로 회계처리가 가능하다.

오히려, 자체분양사업을 주로 하는 건설회사의 부채비율을 그렇지 않는 건설회사보다 과도하게 높게 계상되게 만들어서, 회계정보 이용자에게 동종 업체간 기업 비교시 착오를 유발하는 요인이 되고 있다는 문제점이 있다.

제1차 중도금 납부일의 공정률을 기준으로 회계처리를 위와 같이 달리 처리하는 것은, 지나치게 기술적인 구분으로, 해당 시점의 공정률이 10%를 초과하였는지와 무관하게 중도금 납부시점 이후에는 계약금액 전액에 대한 확정적인 지급청구권이 발행하였다고 보아야 할 것이어서, 위와 같은 기준은 합리적으로 보기 어렵다.

관련기사
건설사, IFRS15 도입 ‘찻잔 속 태풍’에 그친 이유는(더벨, 2018. 5. 17.자 기사)

참고문헌
쉽게 이해하는 新수익회계기준(금융감독원 2017. 12. 7.자 안내책자)
K-IFRS 제1115호(신수익기준서) 영향 검토 – 건설업 관련 이슈사항을 중심으로(NICE 신용평가 2017. 9. 27.자 검토보고서)