재개발사업에서 이른바 ‘지분 쪼개기’ 총정리(서울시)

재개발의 경우 토지나 건물 어느 하나만 소유하여도 입주권을 부여받기 때문에, 토지등소유자가 소유 명의를 분할(이른바 ‘지분 쪼개기’)하는 경우, 이론적으로는 동일 재개발 구역에 입주권 수가 무한히 늘어날 수 있다. 이는 재개발사업의 사업성을 현저히 악화시키는 요소로 작용하므로, 공공의 이익을 위하여 해당 행위를 일정 수준으로 제한할 필요가 있다.

이러한 이유로 각 지자체별 조례로 지분 쪼개기와 관련된 제한 규정을 달리 두고 있으며, 특히 재개발 사업은 통상적인 사업기간이 10년 가까이 되는 장기간에 걸쳐 이루어지는 사업이라는 점에서, 개별 사업 추진 시점에 따라서는 현행 규정뿐만 아니라 연혁 규정까지 모두 함께 살펴볼 필요가 있다.

이하에서는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 제한과 관련한, 2003년 12월 30일 제정된 후 현행 규정에 이르기까지 수 차례 개정된, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 본문 및 부칙의 규정을 총망라하여 정리하도록 하겠다.

다세대주택 전환

단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 경우, 소유자의 수가 늘어나게 된다. 해당 방법은, 등기부의 기재내용만을 변경하는 것으로 가능하기 때문에 큰 비용이 들지 않아, 서울시 도시정비조례가 시행되기 이전에는, 대표적인 ‘지분 쪼개기’ 유형으로 매우 빈번하게 이루어졌던 방법이다. 현재는 다세대주택 전환이 이루어지더라도, 권리산정기준일 이전에 전환된 경우를 제외한 대부분의 경우에는 입주권이 추가로 부여되지 않는다.

원칙		단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 전체 1개의 입주권만 부여
예외	2003년12월 30일 이전 전환	전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급함 다세대주택의 주거전용 총면적이 60㎡를 초과하는 경우 전용면적 60㎡이상 주택 공급가능 주거전용 총면적 산정시 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우, 해당지분은 포함하지 않음 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있음
	특정 다세대주택 특례	2009년 7월 30일 이후 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각 1명을 분양대상자로 하여 적용
	권리산정기준일 이전 전환	2010년 7월 16일 이후 최초로 기본계획 수립하는 분부터 적용 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 이전 다세대주택으로 전환한 경우 각 세대마다 입주권 1개 부여

다가구주택: 통상적으로, 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져, 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택

다세대주택: 다가구주택과 유사하나, 구분소유등기가 이루어져  각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것이 가능한 주택

권리산정기준일: 정비구역지정 고시일 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날

동일 세대

동일 세대에 속하는 구성원들에게 1개의 입주권만을 부여하는 내용의 제한 규정이다. 다른 ‘지분 쪼개기’ 제한 규정과 달리 등기부상 기재만으로, 동일 세대에 속하는 구성원이 여러 토지 등을 보유하고 있는지 여부를 파악할 수 없어, 매매거래시 거래 안정성을 상당히 저하시키는 규정이다. 입법론적으로는, 해당 제한 사항을 알지 못하고 거래한 매수인을 보호하는 장치를 두어야 할 것으로 보인다.

또한, 동일 재개발 구역의 토지등소유자가 조합설립인가 후 혼인하는 경우 1개의 입주권만 부여될 것인지 여부도 문제 되나, 이에 대한 명시적인 해석은 발견되지 않아 논란의 여지가 있다.

원칙		여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 전체 1개의 입주권만 부여 단, 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 간주
예외	이혼	이혼을 원인으로 세대가 분리된 경우 각각 1개의 입주권을 가짐
	성년 자녀의 분가	19세 이상 자녀의 분가로 인하여 세대가 분리된 경우 각각 1개의 입주권을 가짐. 단, 세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정
	조합설립인가 전 세대분가	이혼 및 성년 자녀의 분가에 해당하지 않더라도, 조합설립인가 전에 세대분가한 경우에는 각각 1개의 입주권을 가짐.

1 주택 또는 1필지의 공유자

1주택 또는 1필지를 공동 소유하는 공유자들에게는 1개의 입주권만 부여된다. 해당 ‘지분 쪼개기’ 제한은 1997년 1월 15일 개정된 서울시 도시재개발사업조례에 최초로 도입되었으므로, 그 이전에 주택에 관한 공유지분을 보유한 자는 여전히 가구별로 1개의 입주권을 갖는다. 또한, 특정 기준면적 또는 기준가액 초과하여 공유지분을 가지고 있는 공유자에게도 예외가 적용된다.

원칙		1주택 또는 1필지의 토지를 여러명이 소유하고 있는 경우 입주권은 전체 1개만 부여
예외	특정 다가구주택 특례	1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택은 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수로 한정하여 가구별 각각 1명을 분양대상자로 함
	기준면적 또는 기준가액 초과 소유(I)	2010년 7월 16일 전 기본계획 수립된 지역에 적용 2003년 12월 30일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90㎡ 또는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우는 해당 공유자를 분양대상자로 함
	기준면적 또는 기준가액 초과 소유(II)	2010년 7월 16일 이후 최초로 기본계획 수립하는 분부터 적용 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90㎡ 또는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우는 해당 공유자를 분양대상자로 함.

필지 분할

2010년 7월 15일 개정 조례의 적용을 받는 경우와, 그 이전의 조례 적용을 받는 경우, 서로 다른 기준일이 적용된다.

필지 분할 제한(I)	2010년 7월 16일 전 기본계획 수립된 지역에 적용 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 1개의 입주권 부여
필지 분할 제한(II)	2010년 7월 16일 이후 최초로 기본계획 수립하는 분부터 적용 권리산정기준일 후 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할한 경우 1개의 입주권 부여

토지와 주택 소유자 분리

필지분할과 마찬가지로, 2010년 7월 15일 개정조례의 적용을 받는 경우와, 그 이전의 조례 적용을 받는 경우, 서로 다른 기준일이 적용된다.

원칙		하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 1개의 입주권만 부여
예외	기준면적 초과소유(I)	2010년 7월 16일 전 기본계획 수립된 지역에 적용 2003년 12월 30일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90㎡ 이상인 경우는 토지소유자에게 별도의 입주권을 부여
	기준면적 초과소유(II)	2010년 7월 16일 이후 최초로 기본계획 수립하는 분부터 적용 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90㎡ 이상인 경우는 토지소유자에게 별도의 입주권을 부여

다세대주택 신축

다세대주택 전환 방법으로 이루어지는 ‘지분 쪼개기’ 규제는 서울시 도시정비조례 제정 시부터 있었으나, 그 후 규제를 피하여 단독주택 등을 철거하고, 다세대주택 등 공동주택을 신축하는 행위가 나타나게 되었다. 이는 비경제적이며 재개발 사업의 사업성을 악화시키는 행위이므로, 규제의 필요성이 있어 2008년 7월 30일 자 개정 조례로 규제하게 되었다.

역시 2010년 7월 15일 개정 조례에서 그 내용이 달라졌으므로, 아래에서는 구분하여 설명하기로 한다.

2010년 7월 16일 전 기본계획 수립된 지역

재개발사업에서 소형 평수가 지어지는 경우, 아래 살펴보는 기준면적 초과 전용면적 확보 요건을 충족시킬 수 있기 때문에, 신축 다세대주택 물건을 소유하고 있는 자도 독립적으로 1개의 입주권을 가질 수 있다. 결국, 특정 조합원이 독립적으로 입주권을 보유하는지 여부는 조합의 의사결정에 달렸다는 점에서 불안정성이 있다.

원칙		단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함) 신축에도 불구하고 입주권 수는 기존과 동일
예외	기준면적 초과 전용면적 확보	공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우 각 세대별로 1개의 입주권을 부여
	기존 건축허가에 따른 신축	개정조례 시행일인 2008년 7월 30일 이전에 건축허가를 신청하여 신축한 공동주택의 경우 각 세대별로 1개의 입주권을 부여

2010년 7월 16일 이후 최초로 기본계획 수립하는 지역

기준면적 초과한 전용면적을 확보하였다고 하더라도, 입주권을 부여받을 수 없다. 다만, 권리산정일 이전에 신축한 주택이라면, 각 세대별로 1개의 입주권을 받는다.

원칙		나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 신축에도 불구하고 입주권 수는 기존과 동일
예외	권리산정기준일 전 신축	권리산정기준일 이전에 공동주택을 신축한 경우, 각 세대별로 1개의 입주권을 부여
	기존 건축허가에 따른 신축	개정조례 시행일인 2008년 7월 30일 이전에 건축허가를 신청하여 신축한 공동주택의 경우 각 세대별로 1개의 입주권을 부여