재건축 상가 조합원이 아파트 입주권을 확보할 수 있는지 여부

재건축사업 추진시 재건축 상가 소유자에 대하여도 조합원으로서 주택 분양은 가능하다. 다만, 법 문언상 규정된 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 해석함에 있어, 상가 자체는 건설될 예정이나 기존 상가를 소유하고 있는 조합원이 상가 수분양권을 포기함으로 인하여 ‘새로운 부대시설 등을 공급받지 않는 경우’까지 포함하여 해석할 것인지에 관하여 논란이 있을 수 있다. 최근 국토교통부 해석 등에 비추어 재건축 상가 조합원이 상가분양을 포기하는 경우, 주택에 관한 수분양권은 없는 것으로 해석하는 것이 보다 합리적인 것으로 생각된다. 상세한 내용은 다음과 같다.

재건축 상가 소유자에 대한 주택 분양 근거

도시정비법 시행령 제63조 제2항은, 재건축 상가 소유자에 대하여도 1주택을 공급할 수 있는 근거규정을 두고 있다. 재건축사업을 추진하는 경우, 주택 소유자의 이익을 극대화하는 방향으로 사업이 추진되는 경향이 있고, 특히 권리가액이 큰 상가를 소유자는 사업에 참여할 유인이 떨어지는 것이 통상적이므로, 사업의 원활한 추진을 위하여 상가 소유자에 대하여도 특별히 주택을 공급받을 수 있도록 한 규정으로 이해된다.

구체적으로, 다음 중 어느 하나를 충족하여야 한다(이해의 편의를 위하여 간략히 기재하였으며, 보다 정확한 내용은 아래 인용하는 법령 참고).

• 조합원 전원의 동의를 받아 정한 방식으로 상가 소유자에게 주택을 공급하기로 정한 경우
• 신규 상가를 건설하지 않는 경우에 한하여, (기존 상가 가액) > {(최소 평형 아파트 추산액) X (1 또는 정관으로 달리 정한 비율)}
• {(기존 상가가액) – (신규 공급 상가가액)} > {(최소 평형 아파트 추산액) X (1 또는 정관으로 달리정한 비율)}
• (최소 평형 상가가액) > (최소 평형 아파트 추산액)

상가 분양 포기시 주택 수분양권 문제

도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가. 목의 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 해석함에 있어, 이를 문언보다 확장하여 재건축 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 경우(즉, 새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우)까지 포함할 것인지 여부가 문제된다.

이에 대하여, 서울고등법원은 “구 건설교통부는 도시정비법 시행령 제52조 제2항 제2호 가.목(현행 시행령 제63조 제2항 제2호 가.목, 이하 동일함)을 ‘새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우’로 유권해석하고 있고, 주택재건축정비조합 표준정관도 위와 같이 정하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 위 시행령 제52조 제2항 제2호 가.목의 “새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우”를 유추적용하거나, 나.목의 “새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액”이 0인 경우로 보아 “기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우”로서 위 제2호 가. 및 나.목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석된다”고 판시하면서, 조합원 전원의 동의가 없더라도 상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우 주택을 공급하기로 한 정관의 규정은 유효한 것으로 판단한 바 있다(서울고등법원 2008. 5. 27. 선고 2007나73262,73279 판결).

다만, 국토교통부는 기존 상가를 소유한 조합원 중 새로 건설되는 상가를 분양받지 않을 경우, 상기 도시정비법 시행령 제52조 제2항 제2호 나.목에 따라 아파트 분양이 가능한지 여부가 쟁점이 된 사안에서, “도시정비법 시행령 제52조 제2항 제2호 나.목에 따라 상가를 공급받지 아니할 경우 주택 공급은 할수 없을 것으로 판단된다”고 하여, 기존 유권해석과는 달리 판단한 바 있다(2017. 9. 20.자 국토교통부 질의회신(재건축 상가조합원의 공동주택 분양자격 관련)).

관련기사 : ‘도정법’ 유권해석 변경하고선… 국토부 “언제 했는지 몰라”(매일건설신문)

검토 의견

위와 같이 하급심 판례와 최근 국토교통부 질의회신 결과는 대립하지만, (i) 도시정비법 시행령 제63조 제2항에 정한 방법과 달리 주택을 공급하기 위하여는, 조합원 전원 동의가 필요한 것으로 규정하여 그 변경에 관하여 엄격한 절차를 요구하고 있는 점, (ii) 명시적으로 법문에 ‘부대시설 등을 건설하지 아니하는 경우’로 기재된 문언을, 부대시설 등을 건설할 예정인 경우까지 확장하여 해석할 만한 명시적인 근거가 없는 점, (iii) 위 서울고등법원 2008년 판례는, 구 건설교통부 유권해석 및 구 도시정비법에 근거하여 작성된 국토교통부 표준정관을 근거로 하고 있으나, 국토교통부는 2017년 기존 유권해석과 반대되는 입장을 표명하였고, 현행 도시정비법은 시ㆍ도지사가 표준정관을 작성하여 보급하도록 변경하였는데, 서울시를 포함하여 현재 표준정관이 마련되지 아니한 시ㆍ도가 다수인 점인 점에 비추어 해당 판례는 제한해석하여야 할 필요가 있는 점 등에 비추어 도시정비법 제63조 제2항 제2호 가. 목을 적용함에 있어, 상가가 건설될 예정인 이상 재건축 상가 조합원이 상가분양권을 포기하는 경우, 주택에 관한 수분양권은 없는 것으로 해석하는 것이 보다 합리적인 것으로 생각된다.

향후 재건축 상가 조합원의 주택 수분양권 이슈와 관련하여 규제당국과 법원의 판단을 면밀히 관찰할 필요가 있어 보인다.

도시정비법 시행령 제63조(관리처분의 방법 등) 

② 재건축사업의 경우 법 제74조제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. 
2. 부대시설ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다. 
가. 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것 
나. 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것 
다. 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것