재건축초과이익 환수에 관한 법률(약칭 “재초환”) 문제점

재초환 제도 관련하여, 해당 제도를 폐지하거나 보완하여야 한다는 입장에서 일반적으로 제기되는 이슈는, (i) 재건축부담금은 실제로 양도차익이 발생하기 전에 부과되는 미실현이익의 과세이고, (ii) 기존 양도세와 독립된 조세목적을 갖지 않는 중복과세이며, (iii) 용적률 증가 등으로 얻는 기존 소유자들의 이익과 혼잡도 증가 등 사회적 비용의 증가는 기부채납을 통해 조정할 수 있다는 점 등이다. 그 외에 조합을 1차적인 납부의무자로 하면서, 그와 파생된 여러 문제가 발생하게 되는데, 이 점에 대해서는 기존 논의가 많지 않은 것으로 보인다. 이하에서는 해당 내용을 정리하도록 한다.

현행 재초환 제도 주요 내용

납부의무자(법 제6조)

재초환법은, 재건축부담금의 1차 납부의무자를 조합, 2차 납부의무자를 조합원(보다 구체적으로, 재건축사업의 준공인가일에 재건축사업으로 건축된 주택(이하 “종료시점 주택”)을 공급받은 조합원)으로 하고 있다. 

즉, 조합원은 조합이 해산되거나, 조합재산으로 재건축부담금을 납부할 여력이 없는 경우 등에 한하여 재건축부담금을 납부할 의무를 지게 되고, 법이 예정하고 있는 1차적인 납부의무자는 ‘조합원’이 아닌 ‘조합’이다.

부과기준 및 부과율

부과기준(법 제7조)

조합이 일차적으로 납부의무자이기 때문에, 부과기준은 전체 재건축사업 이익금을 기준으로 한다.

구체적으로, (A) 종료시점 주택의 총액에서, (B) (ㄱ) 추진위원회 승인일 기준 주택의 총액, (ㄴ) 정상주택가격상승분 총액, (ㄷ) 개발비용을 공제한 금액이 부과기준 금액이 된다.

부과율 (법 제12조)

부과기준 금액이 높다고 해서, 높은 부과율이 적용되는 것이 아니라, 조합원 1인당 평균이익을 산정하여 이에 따라 누진적인 부과율이 적용된다.

구체적으로 부과율은 다음에 인용하는 바와 같으며, 이해의 편의를 위하여 간략히 정리하면, 조합원 1인당 평균이익을 구하기 위해 부과기준 금액을 조합원수로 나누었다가, 해당 금액에 다시 10~50%의 비율에 따른 금원을 곱한 다음 조합원수를 곱한다.

제12조(부과율) 납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다. <개정 2020. 6. 9.> 
1. 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제 
2. 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하 : 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수 
3. 조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수 
4. 조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 : 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수 
5. 조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하 : 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수 
6. 조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과 : 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

재초환 제도 문제점

소형평형 보유 조합원에게 불리하게 적용

가상의 아파트단지로, (i) A가 소유하는 20평 1세대, (ii) B가 소유하는 80평 1세대로 구성된 재건축 단지에서, 전체 재건축사업이익금이 1억원이 발생한 경우를 상정하여 보도록 한다.

조합원 1인당 평균이익은 1억원/2세대로 5,000만원인바, 이 때 재건축 부담금은 3,000만원을 초과하는 금액(즉, 2,000만원)의 100분의 10에 해당하는 금액(즉, 200만원)에 조합원수 2을 곱한 금액이므로 400만원이다.

위, 400만원은 1차적으로 조합이 납부하게 되나, 2차적 납부의무가 있는 개별 조합원의 분담금을 보면, 재초환법 제6조 제2항은 조합원별로 종전자산을 평가한 금액 등을 고려하여 조합원별 납부액을 결정하는 취지의 규정을 두고 있는데, 계산의 편의를 위하여, (i) 종전자산의 평당 가격은 모두 동일하고, (ii) 종전자산 평가액 이외에는 조합원별 납부액을 달리 정할 요소가 없는 경우를 가정하여, A와 B가 기존 평형에 비례하여 2:8로 위 재건축 부담금을 납부하기로 하였다면, A에게는 80만원이, B에게는 320만원이 각각 귀속되게 된다.

위 사례에서, A에게 귀속되는 재건축 초과이익은 2,000만원, B는 8,000만원인데, A의 입장에서 보면 재건축 초과이익이 3,000만원 미만임에도 불구하고 재건축분담금이 면제되지 않는 문제점이 있다.

문제는 이 뿐만 아니라, A에게 적용되는 누진 부과율 구간은, B보다 훨씬 조밀하여 상대적으로 A에게 귀속되는 재건축 이익에 비하여, 부담금을 더욱 많이 납부하여할 의무가 있는 문제점이 있다.

위 사례에서 A와 B에게 적용되는, 한계 부과율(각 누진 부과율 구간에 적용되는 최상단 부과율)을 정리하면 다음과 같다.

한계 부과율	A의 재건축 초과이익	B의 재건축 초과이익
면제	1,200만원 이하	4,800만원 이하
10%	1,2000만원 초과 2,000만원 이하	4,800만원 초과 8,000만원 이하
20%	2,000만원 초과 2,800만원 이하	8,000만원 초과 11,200만원 이하
30%	2,800만원 초과 3,600만원 이하	11,200만원 초과 14,400만원 이하
40%	3,600만원 초과 4,400만원 이하	14,400만원 초과 17,600만원 이하
50%	4,400만원 초과	17,600만원 초과

비록, 가상의 사례이지만 소형평형 소유자인 A에게 과중한 재건축 부담금이 부과되고 있는 것을 알 수 있으며, 재건축 아파트 단지가 비교적 균일한 평형으로 구성된 경우에 비하여, 아파트 단지 내의 평형의 편차가 클 경우 이와 같은 불합리한 결과가 더욱 확연하게 드러나게 된다.

장기보유자 등 감면 곤란

앞서 본 바와 같이, 재건축부담금의 1차적 납부의무자가 조합원이 아니라 조합이므로, 양도세와 달리 개별 조합원이 (i) 장기 보유하였다거나, (ii) 1주택 소유자에 해당한다고 하더라도, 그와 같은 개별적인 특성은 재건축 부담금 산정에 반영되기 어렵다. 현행 재초환법상 재건축부담금 산정에 있어 문제되는 것은, 조합원 1인당 평균 재건축 초과이익이다.

현재 조합원의 개별 특성을 고려한 재건축부담금 감면 논의가 있는바, 근본적으로 조합이 아니라 조합원을 납부의무자로 하여야, 개별적인 사정을 고려한 부담금 산출이 가능할 것으로 보인다.

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준공 시점 조합원의 소재 불명시 징수 문제

재초환법은 준공인가일 기준으로 그 당시 조합원이 2차적 부담금 납부의무를 부담하는 것으로 규정한다. 현재까지 재초환법에 따라 재건축부담금이 징수된 내역은 거의 없는 것으로 파악되고 있는데, 과거 발생한 재건축 부담금 납부의무와 관련하여, 준공 시점 조합원의 소재가 명확하지 않은 경우, 아래 인용하는 기사에서 살피는 바와 같이 재건축 부담금을 실제 징수하는데 있어 큰 문제가 발생할 수 있다.

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재초환 제도 개선 방향

재초환법은 충분한 입법적 논의 없이 제정되었고, 비록 헌법재판소의 합헌 결정이 있었지만, 합리적으로 설계된 제도라고 보기는 어렵다. 해당 제도를 폐지하는 것을 우선적으로 검토하여야 할 것으로 보이나, 적어도 납부의무자를 조합으로 함으로써 파생되는 위와 같은 문제점은 보완입법을 통해 개선될 필요가 있다.