재초환 합리화 방안 (국토교통부 발표) 관련 분석

국토부에서 기존 재초환제도의 문제점을 개선하기 위하여, 2022년 9월 29일자로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였다. 전반적으로 실제 부과되는 재건축부담금 수준을 낮춘다는 의미에서 긍정적으로 평가할 수 있으나, 재초환 제도 폐지가 아니라 일부 보완에 그쳐 정책 효과는 크지 않을 것으로 예상된다. 자세한 분석은 아래와 같다.

국토부 재초환 합리화 방안 발표

국토교통부가 예고했던대로, 2022년 9월 29일 재초환법에 따른 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였다(아래 링크 참조). 재초환 제도의 폐지가 아니라, 기존 제도의 큰 틀은 유지한 채 세부적인 내용을 조정하는 방향으로 정리하였다. 주요 내용은 아래에서 정리하는 바와 같다.

관련 자료: 22092(석간)_재건축부담금_합리화_방안_발표(주택정비과).pdf

개선안 주요 내용

부과기준 상향 조정

기존에는 재건축초과이익이 3,000만원 이하는 면제, 1.1억원 초과시 최고부과율을 적용하던 것이, 개정안에서는 1억원 이하는 면제, 3.8억원 초과시 최고부과율을 적용하는 것으로 변경되었다. 최소 10%에서 최대 50%의 부과율을 적용하는 것은 동일하지만, 부과기준을 대폭 상향 조정함으로써 실질적으로 부담하는 재건축부담금의 수준을 상당 부분 낮추는 효과가 있다.

부과개시시점 조정

재건축초과이익의 산정을 위하여, 기존에는 추진위원회 승인일로부터 준공인가일까지의 가격상승분을 기준으로 재건축초과이익을 산정하였다(법 제8조). 개정안에서는 추진위원회 승인일이 아닌 그 보다 더 이후의 시점인 조합설립인가일을 기준일로 변경하기로 하였다. 과거 부동산 시장이 상승추세에 있었으므로, 부과개시시점을 뒤로 미루는 것은 재건축초과이익을 낮추어 결과적으로 재건축부담금을 낮추게 된다.

공공분양 주택 등 매각대금의 이익산입 제외

현행과 달리, 공공임대, 공공분양 주택 등을 매각한 대금을 재건축초과이익 산정시 산입하지 않도록 개정할 예정이다.

1주택 장기보유자 감면

현행 재초환법은 조합원 개인별 특성을 고려한 재건축부담금 감면제도가 없는데, 개정안에서는 준공시점부터 역산하여 최소 6년 이상 소유하고 있는 1주택 조합원의 경우, 재건축부담금을 10%부터 최대 50%까지 감면하기로 한다. 

개선안에 대한 평가

실제 부과되는 재건축부담금 수준을 전반적으로 낮추고자 하는 개정안은, 재건축사업의 지연, 보류 등의 문제를 완화시킬 수 있는 방향으로 제시된 것으로 보여, 그 부분은 긍정적으로 평가할 수 있다. 다만, 다음과 같은 사항을 고려할 때 개정안이 갖는 의미는 제한적일 것으로 보인다.

서울 도심 핵심지에서 추진되는 재건축사업에 제한적 효과

• 전면적인 폐지가 아니라 부과기준 등 조정 세부적인 내용의 개정안으로서, 정부에서 기대하는 만큼의 정책효과가 적절히 확보될 수 있을지 의문이다.
• 정부 발표안에 따르면, 개정안 시행시 지방의 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망된다고 한다. 그런데, 재건축부담금이 주로 문제되는 곳은 주로 서울 도심 핵심지의 재건축인데, 개정안에 따르더라도 해당 재건축사업을 추진함에 있어 1억원 이상의 재건축부담금을 납부하여야 하는 단지가 다수 존재하는 것으로 파악된다. 해당 재건축사업을 추진함에 있어서 재초환법은 여전히 걸림돌이 될 수 있다.
• 종전 사례 등을 보면, 도심 핵심지(ex. 반포/ 잠실 등)에 대규모 신규주택이 안정적으로 지속적인 공급이 된다는 신호가 있을 경우, 매수인들이 매수 시기를 조절하는 등으로, 부동산 시장이 장기적으로 안정되는 효과가 있었다. 정책 효과를 극대화하기 위해서는, 우선적으로 도시 외곽이나 지방의 재건축사업보다는 도심 핵심지의 재건축사업을 Target으로한 재건축 활성화 대책이 필요하다.

내재적 모순 해결 불가

조합원 1인당 평균 초과이익을 기준으로 조합에 부과

• 현행 재초환법은 조합원이 아닌 조합이 재건축부담금의 1차적 납부주체이고, 또한 조합원 1인당 평균 초과이익을 기초로 부과율을 결정하여 조합에 부담금을 부과하는 제도이다. 따라서, 법 체계상 조합원 개개인의 특성을 반영하여 부과할 수 있는 방향으로 제정되어 있지 않다.
• 1주택 장기보유자에 대해 재건축부담금을 감면하는 제도를 도입하기 위하여는, 구체적인 입법안이 마련되지 않아 현재로서는 예상하는데 어려움이 있다. 다만, 재건축부담금의 1차적 납부주체를 조합원으로 변경하는 등의 대대적인 변경이 필요할 것으로 보이며, 입법에 난항을 겪을 가능성이 있다.

관련 포스팅 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률(약칭 “재초환”) 문제점

양도세와 별도의 징수 목적 없음

• 국토부에서도 이해하고 있듯이, (i) 1주택 장기보유자, 고령자 등 개인의 특성을 고려한 부담금 징수가 합리적이며, (ii) 양도세 등에 적용되는 감면 요건을 재건축부담금 산정에도 동일하게 도입하자는 것은, 재건축부담금이 양도세와 별도의 징수 목적을 갖지 못하는, 사실상 양도세에 해당하는 제도임을 자인하고 있는 것으로 보인다.
• 양도세와 독립된 징수목적이 없는 제도라면, 이중으로 징수하는 것 보다는 양도세로 통합하여 징수하는 것이 타당하다.

미실현이익에 대한 과세

• 재건축부담금의 가장 큰 문제는 미실현이익에 대한 과세라는 점이고, 이 부분은 개정안에 의하더라도 여전히 해결되지 않는다.
• 재건축초과이익의 최종 산정 기준시점은, 현행법에 의하면 준공인가일이다. 따라서, 준공인가일 이후 부동산 경기가 하락해서 실제로 얻은 이익이 감소하거나, 혹은 결과적으로 손해가 발생한 경우에도 재건축부담금은 예외 없이 부과되는 문제점이 있다.