국토부에서 기존 재초환제도의 문제점을 개선하기 위하여, 2022년 9월 29일자로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였다. 전반적으로 실제 부과되는 재건축부담금 수준을 낮춘다는 의미에서 긍정적으로 평가할 수 있으나, 재초환 제도 폐지가 아니라 일부 보완에 그쳐 정책 효과는 크지 않을 것으로 예상된다.

재초환법에 따른 재건축부담금을 조합을 1차적인 납부의무자로 함으로써 소형평형 보유 조합원에게 불리한 결과를 야기하게 되고, 장기보유자 등에 대한 감면도 어려워지게 되는 등의 문제점에 대하여 분석한다.

재개발사업의 사업성을 현저히 악화시킬 우려가 있는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 제한과 관련한, 2003년 12월 30일 제정된 후 현행 규정에 이르기까지 수 차례 개정된, 서울시 도시정비조례 본문 및 부칙의 규정을 총망라하여 정리하였다.

도시정비법상 시공자 선정시 원칙적으로 경쟁입찰의 방법을 통하여 선정하여야 한다. 만일 그 과정에서 입찰 담합행위가 개입되고 해당 행위가 시공자 선정을 위한 총회 의결 결과에 영향을 미쳤다고 볼 수 있는 경우에는, 법령 또는 정관에 따른 경쟁입찰 원칙에 반하여 시공자 선정이 이루어진 것이므로, 해당 결의는 무효로 보아야 할 것이다. 또한, 건설업자는 이와 관련하여 입찰방해 및 부당공동행위 관련 민/형사상 책임을 부담할 수 있다.

재개발사업에서, 예외적으로 일정한 무허가 건물을 양수한 자도 조합원의 자격을 취득하여 입주권을 부여받을 수 있으나, 양수도거래시에 양도인이 무허가건물대장상 표시된 소유자명의자로 기재된 것만 확인하여 거래하는 것은 위험하고, 그 밖에 주민등록, 실제 점유 여부 등 양도인이 사실상 소유자의 상태에 있는지 여부를 충분히 확인할 필요가 있다.

조합임원에게 거주 등 요건을 두는 것은, 합리성을 설명하기 어려우며, 도시재정비사업에 대한 전문성 요건을 추가하는 등의 입법적 보완이 시급하다.

재건축 상가 조합원이 상가분양을 포기하는 경우, 주택에 관한 수분양권은 없는 것으로 해석하는 것이 보다 합리적으로 생각된다.

조합이 시공사 선정을 위한 입찰절차에서 시공사로부터 수령한 공사비 내역서는, 유찰이 확정된 경우 뿐만 아니라 시공사 선정 과정이 진행중인 경우에도, 조합이 조합원에게 도정법 제124조의 규정에 의하여 정보공개하여야 할 서류에 포함된다.